[克而瑞]上海新政難抑打新獲利預期

2021-01-22 09:56:29

掃描二維碼分享
  • 城市:上海
  • 發布時間:2021-01-22
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:克而瑞

??導 讀 

??上海政策力度相對溫和,并未觸及市場真正的問題所在。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??昨日,上海市市住建委、市房管局等8部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》,主要涉及限購政策“打補丁”,增加房地產交易稅費,嚴格落實房地產貸款集中度管理的兩道紅線等多方面內容。新政對上海房地產市場有什么影響?火爆打新是否將就此停歇?

??回顧2020年,上海房地產市場顯著轉暖,新建商品住宅成交面積升至918萬平方米,創2017年以來新高,同比增長23%。豪宅市場異常火爆,總價1000萬元以上豪宅共計成交10878套,僅次于2016年歷史峰值的10974套,同比增長33%。核心區位限價盤銷售火爆,典型如虹口區的瑞虹新城、普陀區的中海臻如府銷售金額都在100億元左右。

上海新疆商品住宅供應量

??2020年,上海二手房市場迎來了又一個成交大年,成交面積2486萬平方米,創2017年以來新高,成交金額10091億元,更是創歷史新高。核心動因在于2020年3月上海民辦初中實行搖號政策,致使優質的公辦初中、九年一貫制學區概念炒作成風,年內部分優質學區房售價出現30%以上的漲幅,整體抬升了二手房市場熱度。

上海二手房成交量價

??2021年初,就在上海房地產市場如何走向還比較迷茫的時候,上海市政府率先加碼調控。就政策內容而言,主要涉及以下五方面內容:

??其一,限購政策“打補丁”,嚴堵政策監管漏洞。夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。我們認為相較于限購政策適度升級,升級限貸更能抬升購房門檻,對市場影響也更為直接、有效。

??過往買房離婚為了什么呢?外地戶籍離婚就失去了購房資格,限購規定外地單身不能購房,那就都是本地戶籍置換的和投資的購房需求,但這些本地家庭可以買多套住房,如果只是為了買房就沒有必要假離婚。說到底主要是想做首套房一則降低首付比例二則少交稅。

??所以說,在當前市場形勢下,如果不提高首付比例,買到就是賺到的普遍預期驅動下,離婚限制不了,哪怕二套全款也會有很多人買,有用嗎?

??其二,增加房地產交易稅費,變相抑制住房買賣。個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。而從歷史長周期來看,增加房地產交易稅費僅僅起到增加購房成本的效果,并不能根本性扭轉市場持續向好的一致預期。

??其三,供應端銀行業金融機構嚴格落實房地產貸款集中度管理的兩道紅線,嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。實施好房地產貸款集中度管理,加強個人住房貸款審慎管理,指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速,防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理,對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。

??長期以來,房貸乃是銀行信貸的優質資產,而在銀行信貸資金整體充裕的大環境下,預計相對充裕的銀行信貸資金仍將通過各種渠道流向房地產市場,未來房地產行業去杠桿注定并非一撮而就,去杠桿的過程中難免會出現波折。

??其四,增加土地供應,優化供地結構,更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。優化土地供應結構,增加商品住房用地供應,特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度。堅持房地聯動機制,引導企業理性拿地,穩定土地價格。

??我們認為現階段上海樓市供應結構性偏緊,中環線附件的千萬級豪宅銷售火爆,遠郊區域剛需盤成交表現則相對平平,郊區增加供地并不能緩解樓市供應結構性偏緊的市場格局。

??其五,支持“無房家庭”優先購房消費,搖號環節做到公開、公平、公正。完善新建商品住房公證搖號選房制度,優先滿足“無房家庭”自住購房需求。

??打新市場火爆的核心動因在于一、二手價格倒掛,“無房家庭”優先搖號并不能改變買到及賺到的市場預期,甚至還會出現無房戶爭相搖豪宅的市場亂象。我們認為限價政策理應進一步放開,限價盤預售價格建議逐步市場化,避免地方政府給購房者打折降價,助漲市場投資炒作氛圍。

政策

??整體來看,上海政策力度相對溫和,并未觸及市場真正的問題所在。預計2021年上海房地產市場難言實質性轉向,自住以及改善性需求依舊充裕,并有較強購買力支撐,成交或將有所回調,但并不會明顯失速。

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "ok"} 河北11选5预测任三