[易居研究院]對上海房地產調控政策的點評

2021-01-22 10:04:44

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  • 城市:上海
  • 發布時間:2021-01-22
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:易居研究院

??2021年1月21日,上海市住建委等部門發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》。

2021年1月22日

??研究院快評

??此次政策出臺,直接針對了此前上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現象。政策出臺非常及時,也非常全面,涉及土地、限購、信貸、稅費等內容,充分體現了上海穩定房價、穩定預期的導向。此次政策有九條內容,其中有幾條內容非常核心,值得后續積極關注。

??1、完善土地市場管理

??此次政策明確,完善土地市場管理。優化土地供應結構,增加商品住房用地供應,特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度。堅持房地聯動機制,引導企業理性拿地,穩定土地價格。從此次政策內容看,強調了三點。第一、土地供應要增加,結構要調整,這也是比較吻合上海當前購房需求的特征,能夠真正緩解供求矛盾。第二、此次政策明確了區域市場供地的調整,尤其是提到了軌交沿線和五大新城的供地,有助于后續此類區域住房項目的增多,利好相關人員住房的解決。第三、政策也提到了對土地價格的穩定,強調了房地聯動機制的堅持,這也是為了防范地價上漲傳導到房價上去。

??2、嚴格執行限購政策

??此次政策明確,嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。這個政策其實就是打擊了假離婚的現象。過去通過此類假離婚,其實可以騙取購房資格。而現在即便是離婚了,那么最近3年購房也都還是有影響的。相對來說,上海政策更嚴。有部分城市規定是,如果離異2年內那么是要追溯過去家庭所有房產的,而上海升級為3年,政策嚴厲性更強。

??3、調整增值稅征免年限

??此次政策明確,調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。這個政策積極落實了2020年7月24日國務院房地產工作座談會精神,真正從稅費角度進行了管控。目前來看,包括深圳、上海等地都將落實此類政策,這使得增值稅政策的影響力增大。通過此類政策,也使得二手房的交易稅費成本增大,防范部分房東房源快買快賣的現象,有助于促進二手房交易的穩定。類似政策對于后續二手房交易影響較大。

??4、嚴格執行差別化住房信貸政策

??此次政策明確,嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理,加強個人住房貸款審慎管理,指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速,防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理,對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。這里的政策中,最大的亮點就是提到了“房貸集中度”的概念。實際上由于2021年也是央行等部門落實房貸集中度政策的一年,所以此類政策恰是借這個機會積極落實。后續銀行在貸款方面勢必需要更為保守,需要在三道紅線的約束下放貸。部分炒作比較多的樓盤,后續貸款方面勢必會面臨收緊的可能。

??5、嚴格商品住房銷售管理

??此次政策明確,嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度,優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管,保護購房人合法權益。從這里的表述來看,最為核心的就是搖號制度的完善。此次政策提到了搖號政策應該優先顧及無房家庭,后續一些人才購房勢必可以享受更好的政策。預計后續上海還會出臺各類搖號選房制度,類似優先認購的制度,真正保障購房者尤其是無房者的權益。

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