樓市從炙手可熱到庫存高企?2020年這幾個省會城市經歷了什么?

李燕星2021-01-20 10:38:03來源:中房報

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??“我們搶在去年10月底樓市降價之際,花110多萬元總價搶到了原價140萬元特價房,30多萬元首付剛剛好。”正在籌備結婚的太原剛需購房者李慧琴告訴記者,“就在2020年上半年,我們還擔心手里錢不夠首付,沒想到很多樓盤降價促銷,太好了”。

??“去年10月某樓盤降價消息刷屏,2017年賣1.2萬元/平方米,2020年下半年只賣7000元/平方米,遠郊價格體系亂套了,主城區相對還比較堅挺。”鄭州購房者喬瀾告訴記者,“2020年是鄭州近4年來最佳上車時機,剛需又有機會返回三環了”。

??受“三道紅線”新規與“消費回流”雙重影響,2020年下半年以來開發商降價回款動作增多,像李慧琴、喬瀾一樣趕在樓市“金九銀十”買到自己首套房的剛需者也因此變多。尤其在太原、鄭州這樣2020年全年樓市并不景氣的城市,更多了幾分可能。

??1月15日,國家統計局發布《2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》,記者梳理發現,太原、濟南、鄭州這3個省會城市全年新建商品住宅價格環比下跌時長竟超過7個月。

??樓市從堅挺上升到黯然下降,這些省會城市在2020年究竟經歷了什么?

??太原:降價也救不了市跌

??國家統計局數據顯示,太原新建商品住宅價格從2020年1月到6月環比持續上漲,價格指數從2020年1月的99.4一路增長至6月的100.6;但從2020年下半年年開始陡然下跌,價格指數從6月100.6高位持續下跌6個月,回落至12月99.8。

??即便開發商在去年“金九銀十”打出史無前例降價牌,甚至出現2020年10月底“萬達class降價、以9500元/平方米起價開盤創出區域新低”事件,全然以價換量的太原樓市也未能逃脫房價10月環比下跌0.3%局面。

??反映在房價上的數字變化是,太原住宅成交均價2020年1月是1.23萬元/平方米;12月降至1.1萬元/平方米。

??“2020年以來,很多新盤入市,且皆是剛需產品,下半年資金承壓情況下,開發商大都以價換量。”對于太原樓市新房價格變化背后的原因太原一位房地產人士表示,“另外,人員外流、產品同質化嚴重,也是價格下跌一大原因”。

??新盤入市后去化不力,造成太原樓市庫存堆積。與此同時,待售二手房數量持續增加成為房價整體下行的另一重要原因。

??公開數據顯示,2020年下半年太原六區待售二手房數量持續增加。其中,尖草坪區待售二手房數量從1113套變為了1265套;杏花嶺區從4103套增加至4569套;萬柏林區從5502套增加至5580套;迎澤區從4175套增加至4589套,晉源區從1279套增加至1461套;小店區從6279套增加至6475套。

??“2020年以來,開發商不斷打學區房這張牌,在上半年攬了客,但到了下半年后勁就顯得不足。”另一位太原地產研究人士表示。

??濟南:樓市拐點短期難實現

??國家統計局數據顯示,濟南新建商品房價格經歷了2020年1月至3月持續環比下跌后,4月至7月迎來短暫環比上升,8月再次環比下跌,9月環比持平,10月至12月又再次持續環比下跌。

??在貝殼研究院發布的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點:二手房市場城市榜單》中,濟南二手房價格以3.4%跌幅位居全國第三,排在它前面的分別是廊坊和青島。

??反映在房價上的數字變化是,濟南新房價格從2020年1月1.45萬元/平方米高位降至12月1.34萬元/平方米,今年1月進一步降至1.33萬元/平方米;二手房價格也從2020年4月1.6萬元/平方米高位降至12月1.52萬元/平方米。

??“山東省內,濟南經濟和產業發展一直落后于青島,實施‘強省會戰略’后,濟南聚集各種資源,使得樓市迎頭趕上。但2016年11月全國樓市強調控之后,濟南樓市就開始一路下行。”山東省房地產業協會一位人士告訴記者,“2020年年初受疫情影響房價下跌,疫情后復工復產加速,房價迎來上漲,但總體來看產業經濟發展偏弱、城市吸引力不強、新增人口不多,導致樓市需求上不來”。

??公開數據顯示,濟南樓市2020年新房成交8.85萬套,面積1112.11萬平方米;二手房成交4.19萬套,成交面積為392.56萬平方米。其中,新房以改善房為主,二手房以首套房為主。

??無論新房還是二手房都進入高庫存周期。目前,濟南可售新房數量8.05萬套,可售面積1096.14萬平方米,去化周期超過10個月;待售二手房數量超過10萬套,但濟南市場每年二手房成交量只有4萬多套,因此去化周期長達24個月。7個月是樓市較為健康的庫存去化周期。

??“2020年房價觸底已基本完成,但從基本面上來看2021年拐點暫時不會出現。目前濟南的就業環境和新城市人口增長動力不足,預計樓市還會繼續冷靜一段時間。”有分析人士認為。

??鄭州:該漲的漲 該跌的跌

??2020年,鄭州新建商品房價格也出現調整。2020年2月、3月、5月都出現環比下跌,6月出現短暫上漲,7月環比持平,8月再次短暫上漲,9月又開始進入下行周期,9月至12月持續呈環比下跌狀態。

??在貝殼研究院發布的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點:二手房市場城市榜單》中,鄭州二手房價格以3.4%跌幅與濟南并列位居全國第三,且在《2020年交易周期最長的10大城市中》排名第二,房源成交周期顯示為166天,排在它前面的是中山,房源成交周期199天。

??2020年,鄭州樓市頻繁出現特價房、工抵房、樓市降價等現象,甚至有媒體公開報道,有投資者在鄭州買房還貸3年,結果2020年房價卻跌了30萬元。房價數據上,新房價格從2020年9月的1.38萬元/平方米降至12月的1.28萬元/平方米,今年1月持續下降;二手房從2020年9月的1.35萬元/平方米降至11月的1.32萬元/平方米,12月開始回升;今年1月升至1.36萬元/平方米。

??“2015年到2019年,鄭州土地市場供應一直在增加,2016年計劃供應相對更多,但是實際供應不如2018年和2019年。2019年供應達到峰值后,2020年計劃和供應都有所下降。

??6年來土地供應計劃整體完成率達47%,但2020年遠低于平均值。”一位鄭州房地產研究人士表示。

??公開數據顯示,鄭州樓市2016年庫存不足4個月,2017年以后庫存周期都延長到10個月以上,這直接影響之后2年至3年房價水平,也就是2018年至2020年房價水平。

??“盡管鄭州樓市在2020年整體下行,但市區三環內房價很少出現下跌,房價跌得厲害的主要是部分郊區樓盤,尤其是平原新區、南龍湖等區域,這些地方本來人口就少。”上述房地產研究人士表示。

??有機構表示,鄭州樓市雖然短期內出現下跌,但未來熱點區域房價還會上漲,區域分化會進一步加劇:該漲的漲,該跌的跌。

??樓市“垂尾”并非偶然

??太原、濟南、鄭州,這幾個省會城市無一不在2016年至2017年全國樓市上升期表現得炙手可熱,但經過近3年復盤重整,過去樓市火熱催生的土地供應量加大與投資客入場所帶來的后遺癥開始凸顯,加之2020年新冠疫情沖擊與房地產行業監管政策進一步收緊,這些后遺癥開始以樓市庫存高企、價格下跌為表征呈現出來。

??盡管2020年復工復產后房地產作為經濟“壓艙石”的角色仍然發揮作用,開發商也抓緊在“金九銀十”降價兜售、加速回款,但似乎并未改變2020年最后幾個月樓市“垂尾”現象,加之今年外來務工人員返鄉受限,這些城市在短期內也難以出現往年春節返鄉置業帶來的樓市“翹尾”。

??從炙手可熱到房價失守,外界所看到的是這些省會城市如今“樓市庫存高企、去化周期拉長、房價持續數月下行”的現實情況,背后所折射的卻是新城市人口增長乏力、城市產業經濟結構不夠完善等問題,才是更加值得關注的因素。

??隨著樓市在“房住不炒”基調下進入新一輪復盤調整,樓市暴漲已經成為過去時,這些省會城市也必須重新尋找城市高質量轉型發展新“籌碼”。

房價跌幅超半年的省會

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