15家房企獲“買入”評級,誰在砸錢增持?

嚴明會2021-01-22 09:00:12來源:樂居財經

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  即便面對橫亙在面前的“三道紅線”,孫宏斌過去一年似乎依然有一段不錯的心情。去年中,融創上市10周年,十年里銷售規模創下77倍增長的新高,孫宏斌表示“對自己的成績特別滿意”。
  2020年,房地產企業受疫情、融資新規等影響,股票普遍走低。2021年剛開年,孫宏斌接連多次砸重金增持融創中國(01918. HK)股票,不足一個月里增持564萬股,金額達1.53億港元。
  孫宏斌的信心從何而來?摩根大通剛剛出爐的一份研究報告顯露了幾分端倪。
  1月20日,摩根大通發布研究報告,上調融創中國目標價15.7%至40.5港元,評級“增持”。這份報告闡述了三個理由:
  1)2020年融創已解決“三道紅線”中的兩道,其中凈負債率降至99%;
  2)2020年凈利潤升至460億元,同比增長約75%;
  3)年初融創股價上漲主要受惠于融創服務,而融創自身估值相當于去年11月底的水平,仍有上升空間。
  而在去年,該機構認為,由于市場擔心“三道紅線”將拖累增長,融創大幅跑輸大市。機構態度反轉, 融創能否觸底反彈?
  三道“紅線”解決兩道
  2020中期數據顯示,融創踩了“三條紅線”,即剔除預收款后的資產負債率約為82%(紅線:大于70%);凈負債率約為149%(紅線:大于100%);現金短債比約為0.47倍(紅線:低于1倍)。
  三個指標距離“及格線”尚有距離,融創解決了哪兩條,如何解決的?
  報告指出,近一年,融創通過降融資成本、減少土地支出、降杠桿以及優化資產結構等措施,已表現出“上岸”的跡象。一方面,通過出售金科地產持股及分拆融創服務,配合2020年土地資本開支有限,融創已有效減低凈債務,另一方面,融創在貝殼找房的持股獲得重估。
  綜上,摩根大通估計,融創2020年凈負債水平約99%,這條“紅線翻綠”。
  剩余兩條“紅線”分別是剔除預收款后的資產負債率和現金短債比。前者涉及總資產,基數較大,半年內直落12個百分點難度較高。相比之下,在有效降低凈負債的背景下,現金短債比“紅線翻綠”更簡單些,其重點在于回流現金。
  眾所周知,融創是近幾年規模增長最快的頭部房企之一。
  憑借著此前大手筆的收購,特別在2019年很多房企經歷低增長的情況下,融創銷售首破5000億,達到5562.1億元,增長20.7%,成為TOP5房企中增幅最大的企業。
  2020年,融創雖然未能完成6000億的銷售目標,但依然達到5753億,距離全年目標也僅差臨門一腳。有機構指出,融創2020年疊加2019年部分已售未回款金額,全年銷售回款高達5800億元。
  分拆與配售方面。去年11月,融創服務正式登陸港交所,其上市定價11.6港元,全球募集資金78.59億港元。此前公開招股中,融創服務引入騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本4名基石投資者,總認購3.7億美元。
  而更早前的2020年1月,融創還以每股42.8港元的價格,配售1.8692億股配售股份,事項所得款項總額約80億港元。這些措施都進一步增厚融創權益、優化公司資本結構。
  去年12月,融創還抓緊贖回了金額3.185億美元于2021年到期的利率高達8.375%的美元優先票據。此外,不良資產處置也將為融創帶來現金流入50億元。
  開源節流是增強現金流的根本方法。除了加強銷售回款,融創在過去一年嚴格控制著拿地的成本。據了解,2020年上半年,融創新增的土地儲備約1730萬平方米,貨值約2330億元,同比2019年大幅下降64%。
  機構研究報告指出,受益于利潤積累、物管分拆和新股配售募資等,預計2020年底,融創總權益增厚至約1800億元,相比2019年底的1141億元,增長57.76%。
  隨著凈負債率和現金短債比的達標,融創“三條紅線”將連降兩檔至黃色檔,僅剩剔除預收款后的資產負債率一項“踩線”。
  15家房企獲買入評級
  今年以來,融創中國股價漲幅達17.98%,在內房股中排名第二。排在首位的是中國金茂,年內漲幅約19.33%,僅領先融創1.35個百分點。
  盈利是股價上漲的基石。摩根大通報告指出,2020年融創將錄得145億元額外收益,加上核心凈利約300億元,2020凈利將上升至460億元,相對2019年增長約75%。
  截止2021年1月20日收盤,融創中國報33.8港元/股,距離摩根大通的目標價40.5港元,尚有6.7港元空間。

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  據不完全統計,今年以來,共15家房企獲得機構買入/跑贏行業/優于大市評級,包括佳兆業、旭輝、中海、弘陽、碧桂園、龍湖、華潤置地、世茂、越秀地產等,其中景瑞控股、中海是首次獲得以上評級;融創獲得9家機構評級,在15家房企中居首。
  根據機構給出的目標價與今日收盤價計算,融創中國、碧桂園、景瑞控股、世茂集團、華南城距離目標價約有50%以上空間,越秀、龍光、華潤有30%以上空間。
  與此同時,年初出現了一波房企老板增持潮。據不完全統計,除孫宏斌外,旭輝林氏三兄弟年內合計增持212.8萬股,世茂集團許榮茂增持200萬股,中渝置地張松橋增持2.31億股。
  股價“起飛”前,他們早已埋伏其中。

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