張玉良泄露了綠地“引戰”對象

嚴明會2021-01-22 10:01:00來源:樂居財經

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??綠地今年的業績會比去年晚了兩個星期。

??與一年前相比,張玉良沒有太多變化,從容淡定,嘴角掛著招牌式的微笑。身為綠地控股董事長、總裁的他,依然是今年發布會的主角,全程滔滔不絕。

??2019年,綠地風波不斷,面臨海南業績滑坡、武漢綠地中心被曝“停工”、董家渡項目進展遲緩。于是,2020年,綠地不遺余力,轉型、變革、創新,動作很多。比如綠地金融引入戰投、貿易港規模化、綠地自身和基建板塊的混改等等。正如綠地集團logo上方寫著的“Always Innovating”,翻譯過來即為不斷創新。

??時年64歲的張玉良,仍在執著逐新,白發雖已清晰可見,但并無蒼老之態。

??據2020年業績快報,綠地全年營業總收入4813億元,同比增加12.43%;總資產達到13491億元,同比增長18%;歸母凈資產834億元,同比增長6%;利潤總額308億元,穩步增長;扣非歸母凈利潤131億元,全年順利轉正,同比增長3%。

??在業績數字之外,張玉良正面回應了“綠地被收購”的傳聞。對于“收購者”,坊間流傳兩種猜測,一個是萬科+誠通組成的國企改革基金;另一個是中海和其他投資者組成的投資人。發布會上,張玉良否認“被收購”,稱其“充其量是財務投資人”,并且公開透露了戰投的身份線索。

??綠地不可能被收購

??近日,網絡上盛傳綠地將被收購,消息稱綠地或將被萬科+誠通組成的國企改革基金收購,或是中海和其他投資者組成的投資人,完成此項收購任務。張玉良直言:沒有這個可能性,即使有合作伙伴來,充其量也是財務投資人,不存在收購的概念。

??另外,綠地還透露,目前接觸最多的戰投為一家央企背景的保險金融機構,一家央企背景的券商金融機構,具體名稱不便透露,在春節后會進一步明朗化。

??根據此前公告,綠地擬轉讓的股份比例合計不超過綠地總股本的17.5%;擬轉讓股份的價格不低于下列兩者之中的較高者:提示性公告日(2020 年7月27日)前30個交易日的每日加權平均價格的算術平均值;最近一個會計年度公司經審計的每股凈資產值。按此估算,綠地17.5%股權價值約140億元。

??出資上百億,恐怕只有龍頭保險和券商有這個實力。

??樂居財經查詢獲悉,目前央企背景的龍頭保險公司主要有中國人壽保險集團、中國人民保險集團、中國太平保險集團和中國出口信用保險公司等,央企背景的龍頭券商有中信證券、中國銀河證券等。

??根據此前樂居財經研究院發布的《房企戰投盈虧統計》,近年來,偏好投資房企的險資主要有中國平安、泰康人壽、太平人壽等,其中太平人壽母公司中國太平為央企背景。去年初,太平人壽曾以19億元認購大悅城控股2.83億股,占定增后總股本的6.61%。

??這是綠地的第二輪混改。23年的時間里,綠地除參與地產國企的混改,其自身也進行了多次體制改革。現在的綠地,早已從一家純國有企業轉變成了一家混合所有制企業。

??“混改專家”張玉良曾說過,只有在母公司層面實施混改,才能從全局上和根本上對企業制度進行變革,國企混改最好形成國有資本、社會資本、員工持股金三角的股權結構,這樣更有利于各種所有制資本取長補短、相互促進、共同發展。

??大基建營收占比超房地產

??綠地早已不是一家地產一枝獨秀的公司,如今,大基建業務正在一步步走向成熟。

??據業績快報,綠地的大基建業務在2020年的營業收入超2801億元,同比增長19%,全年新簽合同6103億元,同比增加62%。從營收占比上來說,已經超過房地產業務。

??而房地產業務稍有萎縮,全年銷售金額3583.53億元,同比減少7.7%;銷售面積2909.3萬,同比減少10.7%,2017-2020年的復合增長率僅有5.35%。

??去年4月,綠地全新組建“綠地大基建集團”及“綠地大基建技術研究院”揭牌,同時,綠地大基建產業基金簽約成立,首期規模50億元。綠地控股曾表示,基建產業已發展成為與房地產主業并駕齊驅的核心產業,成為業績增長的新動力。

??擴大基建產業的路徑之一是參與地方國企混改,控股多家建工企業。去年,綠地控股混改廣西第二大國企、雙千億級的基建企業廣西建工,助力綠地在泛珠三角及粵港澳大灣區的工程建設。另外還投資控股上海市水利工程集團、貴州省水利水電勘測設計研究院,補齊產業鏈短板。截至目前,大基建板塊已完成“東西南北中”的全國化布局。

??2019年綠地“大基建”板塊毛利率僅為4.3%,一直以來都處于低位,甚至是拉低了企業整體的毛利率水平。對此,張玉良做出了回應,“大基建不能簡單比較它的‘銷售利潤率’,重點要看的是自有資本年回報率ROE,利潤率高不等于回報率高,況且現在房地產的利潤率也高不了多少。”

??張玉良對大基建的目標是沖進全國前五。

??凈負債率一年下降50個百分點

??綠地的高負債一直被外界質疑。截至去年三季度末,綠地控股剔除預收款后的資產負債率為82%,凈負債率仍高達180.3%,貨幣資金為806億元,短期有息負債約1030億元,現金短債比0.78,“三條紅線”全踩中。

??一年的降負債成效如何?綠地簡單用了幾組數字展示了階段性成果:全年數據顯示,數月間,綠地的現金短債比快步提升,累計提升幅度超40%;凈負債率明顯下降,累計下降近50個百分點;剔除預售款后的資產負債率逐步回落,有息負債總額較高點下降約450億元。

??大規模的負債,并不容易降下來。2019年底,綠地的總負債規模高達10143億。綠地表示將圍繞“三年三步走”去杠桿計劃,聚焦六大核心措施,有計劃、分步驟、多管齊下降負債去杠桿。

??張玉良表示,原計劃2021年6月份完成降“短債比”的目標,現在來看,一季度降完沒有問題,另外兩條線也會按目標完成,甚至會提前。2021年,綠地會實現10%以上增速的同時,把負債降下去。

??業績會上,目標也是繞不開的話題,對于2021年,張玉良稱,要比上一年增長,整個企業目標財務預算上至少在6000億以上,當然后期看不止這個數字。

??分拆也是降低負債率的方法之一,綠地曾表示,大基建、數科、貿易港、金控,都有望分拆獨立上市。目前,發展較好的大基建并沒有開始做上市相關的準備。綠地財務部副總經理吳正奎表示,綠地現在考慮把核心公司做上市,貿易港的分拆上市也在計劃中,2021年或會有進展。

??據張玉良介紹,綠地的金融產業發展態勢良好,在2020年實現利潤總額43億元,同比增長23%。綠地金控目前已經完成60億定向增資,近期很快到位。

??以下為綠地控股2021年媒體交流會現場問答實錄(節選):

??提問:最近有一個傳言是十強房企收購十強房企,據說收購方有萬科或中海?

??張玉良:昨天晚上我聽到了,可能有的說是指我們。如果指我們的話,沒這種可能性。當然我也建議,像這樣比較敏感的新聞,還是要問問人家有沒有這個事。

??今年在各個會上講的已經很清楚,中央對國有企業三年混改計劃安排,上海也有一個三年混改的綱要發展工作安排。

??綠地屬于二次混改,也是寫入市政府相關混改的相關內容上面,我們要引進的是中央金融機構為主體的,當然是上海政府層面,不是企業層面。股東層面上,要把組織結構進一步深化改造,使它有更好的活力和動力。

??所以信息哪來的,是不是金融機構,央企金融機構我不知道,我認為不太對。

??提問:目前流傳一個說法是,萬科組成一個國資改革基金,另外還有中海跟其他投資人組成的。

??張玉良:即使他們投,也是小股東,投資者,充其量參與了,也是小股東而已。

??提問:您們和萬科和中海有沒有過接觸?參股計劃大概是什么樣的?

??張玉良:我昨天晚上第一次聽到這個消息,從來沒有聽過這個,不知道哪里來的。

??引戰投和原來發布的公告一樣,沒有變化,因此如果哪家單位要來,我想一定要有方法。第二,他就是來,那充其量最高最高也是一個17.5%股權,不存在收購,這個更離譜。如果是同行,我覺得他大概跟方案基本上不太相符。

??提問:關于17.5%的入股方(戰投),有沒有向綠地表達相關意向的公司或機構?引進這些機構是不是有助于我們做住宅?

??張玉良:不便透露,現在談的比較深的是央企、金融機構。因為是原有的股權,只是按照混改追求的目標,等于多了兩個股東出來。

??提問:剛講的兩個(戰投)對象是財團還是?

??張玉良:兩方,他們各自一個主體,有兩個主體,談的很深。

??提問:綠地對今年的房地產市場有什么預判?

??張玉良:我認為總體上中國的市場進入下半場,這次疫情刺激了很多地方的經濟,帶出來了很多增量。

??第二,分化是主流,首先是區域城市的分化,更加窄。第三是住宅市場,可能在未來一兩年當中,像疫情這樣的影響,經濟運行影響對住宅市場影響相對小于商辦。

??但是從長遠來看,商辦房地產還是需要,因為中國城市的結構調整,能級的不斷提升還是需要的,這大概是主要的一些特點。

??從土地市場來看,基本上行業龍頭企業都聚焦在熱點城市和住宅。也就是說所有房地產大企業投資決策上都一樣,非常雷同。你投住宅,他也投住宅,但也不是瘋狂和離譜的,還是在有限的空間區間里。

??對企業來講,分化更大,當然大家都在轉型,靠管理、運營,靠擁抱科技,靠產品提升來取得進步。

??提問:前面提到房地產的利潤相對低于基建,基建貢獻率越來越大。基建的利率相比房地產更高,整個業務層面,提升整體利潤率、毛利率有什么比較好的措施?

??張玉良:大基建利潤率低,我認為這個目前不一定成立。從企業角度來看,他要想銷售利潤,就是為了毛利潤,但更重要的要看自有資本的年回報率、ROE。大基建整個ROE跟房地產比,過去房地產高很多,現在如果按平均來算高不了多少,基本上差不多。行業的ROE在逐步趨同模式,所以你說它利潤率高,就一定是回報越高,不靠譜。

??第二,我們大基建的回報率不低,基本在15%左右,高的也有20%多,平均下來15%,甚至更高一點,跟我們整個企業房地產也差不多。

??第三,整個大基建的利潤不低于其他,大家講利潤率這么低,這是目前,你只是講銷售利潤率,不能簡單按這個去理解。我們大基建利率跟房地產差一點點,不遠,有的還高一點。

??通過基建各成員企業的整合協同,我們大基建的ROE會持續提升,我們很有信心,今年我們要求至少要比去年好。

??提問:綠地后續還有沒有規模化?未來幾年銷售會多少?

??張玉良:整體企業在進步,我們會繼續堅持高質量增長,我們還是雄心勃勃的,在中央定調的新發展階段,用新的發展理念,實現新的經濟追逐。

??在國家新的經濟格局下,形成自己的經濟格局,叫十百千萬。這個十百千萬當中,要充滿信心的保持高質量增長,無論是收入、利潤、降負債,還有資本回報率,都是希望要有降耗的進步。

??去年我們因為受疫情影響,掉了幾十個億利潤,其中房地產掉了300、400個億,主要是商業地產,大基建去年掉了七八百億,這個原因主要是兩部分組成,一部分是去年大基建運行受影響不少。

??另一方面我們廣西建工并購,在8月31日交割,但是由于降負債的原因,去年并了廣西建工改革的收入,其他企業沒有并,如果全口徑并進來的話,這個數字是很驚人的,它整個企業1200億的收入,20幾的利潤,去年只并了一個月的報表。所以如果沒有去年疫情的話,我們這個數字是非常驚人的,驚人的成長,無論是利潤還是收入。

??對于今年經濟指標增長,我們已經安排了,要保持好的增長,當然上市公司也不能隨便透露公布今年多少利潤和收入,但是收入增長很快,利潤增長也會增,這是我們今年的目標。

??房地產要穩規模提質量;大基建要上規模,大基建我估計2021年全國行業前五,今年大基建單一指標報表可以完成4000多億,當然目標是4500億,80-100億的利潤。

??另外,金融要繼續快速成長,用它的牌照、數字化、科技化全面增長;消費板塊,特別是進出口貿易,要大踏步前進,可能要翻番增長,收入增長要翻番。另外還有通過改革增強動力,還有各產業板塊。

??我一直講,我們跟單一地產公司不一樣。

??總體來看,我們對未來幾年還是保持非常樂觀的,是向上的一種態勢。每年可以看到保持快速進步,我們還是有信心的。當然在這里頭離不開國家大環境,大環境好,發展快一點,差一點的話,那壓力就大一點。

??提問:聚焦到主業,地產排名在往下降,有什么新的想法?今年有目標嗎?

??張玉良:單一地產方面排名我們不在乎,要看整個企業,看整個結構調整中,我希望它到什么程度,來按自己的需求來看。

??當然我們也不是放棄,凡是有條件的我們還是要讓它保持好的增長。我相信今年可能疫情沒有去年嚴重,二線城市的商業地產基本上已進入比較低的價格,再往下的可能性不大。

??產業地產有想象的空間,只是因為去年疫情,大家過不下去。如果今年經濟好一點,市場需求量反而會上來。所以我今年對產業地產還是認為要去,這里頭因為我們體量比較大,如果增長20%、30%就幾百億。

??所以今年地產要比去年好,我還是充滿信心,不僅是質量好,數據也會上去。

??具體目標不說,只是比上一年有增長。整個企業目標今年至少6000億以上,財務預算,當然后期看不止這個數字。

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